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稀缺的不是房子,是地段

今天就买房或者投资房子的话题,继续打补丁。前两天的文章《今年恐怕最赚钱的还是买房》、《楼市:冰火两重天》,后台各种留言,既有问“买卖过房吗?”也有问候“良心何在”的?还有大量说现在已经是“有价无市”,以及担心如果是投资,持有成本高、之后能否

今天就买房或者投资房子的话题,继续打补丁。

前两天的文章《今年恐怕最赚钱的还是买房》、《楼市:冰火两重天》,后台各种留言,既有问“买卖过房吗?”也有问候“良心何在”的?

还有大量说现在已经是“有价无市”,以及担心如果是投资,持有成本高、之后能否出手的。

第一个问题,就不回答了,之前很多文章都说过我买房的经历。

第二个问题,特别有意思,值得好好回答。

然后回答一下第三个问题吧,为什么有的房子“有价无市”,以及若干年后楼市前景如何?

01

为什么要认真回答“良心何在”的问题呢?

因为过去数10年,在买房这方面,无数人被有良心的人坑过。

所以你永远要记住一条:

在专业问题上,良心不是最重要的,专业才是最重要的。

我之前在《真正能调控住房价的硬核措施是什么?》里讲述过最近三轮的房价上涨和相应的房价控制措施:

第一轮是,2008年,全球金融危机之后。

那时候耕叔还在长沙的一所大学上研究生,但读研的第一学期,有一门专业的老师就让我们做一个策划案,我们选择的是学校对面的一个刚开建的楼盘作为选题,做一个房地产营销策划案,那时候的房价是4000+。

嗯,那时候我们和现在在我后台留言的绝大多数读者一样,我们都觉得房价太高了。

我们那时候都恨同一个人,那人姓“任”(现在这个人是敏感词了),他总是说房价太低,大家要赶紧买房。

我们觉得谢国忠是中国经济学界的良心,他经常在财新的网站上开专栏。

那时候我们还觉得财新是媒体的良心,我很长一段时间电脑浏览器的主页都是设置为财新的首页,良心的良心两个良心相加应该是大大的好,是不会错的。

但专家和媒体的对房价规律的认知水准是硬伤,最不能原谅的是看上去很专业,实际上是无知,会坑一代人的,仅仅有良知是没有用的。

但实际上等我快毕业的时候,学校对面的房价已经涨了50%以上,我毕业后开始看房的时候,房价开始每个月甚至每周上调200每平米的速度在增长。

我那时候为买房多点折扣,找了一点熟人关系,但当熟人打好招呼之后,我下一周去签约时,我的折扣又恰好抵消了最近这一周开发商的涨幅。

年轻人,千万不要在该谈专业的时候,谈良心。

如果非得有一个,先要有智商,带着智商去鉴别观点。

当然自己水平不行,不能怪别人,更不能骂骂咧咧说是别人的错,自己错了就承认自己水平不行,这样才能有成长。

将自己的错误、自己错过的机会、自己的损失怪罪到别人身上,就永远是长不大的巨婴,承认自己不行才是进步的开始。

02

为什么有的房子会“有价无市”,先说为什么会“有价”,然后再说为什么会“无市”?

这又得从上一轮楼市上涨说起,上一轮楼市的启动是2014年后,背景是稳增长与房地产去库存。

2014年9月“930政策”是:

对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”。

2015年3月“330新政”是:

二手房营业税免征限期由5年改为2年;二套房商业贷款最低首付比例降至4成;公积金贷款首套房首付比例调整为20%。

二套房商业贷款首付比例降低、公积金贷款首付比例降低。

这一轮房价的上涨是“杠杆牛”造就的“普涨”,从一线深圳开始,接下来是二线,然后是三、四线。

普涨造就的是“非理性繁荣”,“非理性”的意思是“无脑”,没有基本面支撑(人口、经济发展、环境配套)的地域和版块也上涨了,造就了“有价”,是杠杆带动下的“水牛”。

一些有基本面支撑的城市,有的也透支了一部分未来的房价,所以会出现一些横盘或者短期、较长时期的回调,需要用时间去消化过快上涨中“多涨”的那部分。

为什么会“无市”,两个因素:

一是宏观层面的,对房子的需求基本面不够,人口流入不够,以及流入的人口中有需求+有购买能力的人不够,背后是城市经济发展、产业发展对高质量人口的吸附力不够。

二是微观层面的,你买的房子所在版块不行,学校、产业、交通、公园、医院等配套不行,也就是地段不行,自然无人接盘。

为什么昨天文章中说的深圳网红盘不担心有价无市,因为周围学校、产业、交通都够好,仅仅周围上市公司里的那些中高层接盘人就足够多了,普通工薪阶层想接盘也排不上队。

你还可以了解一下你所在省会的几所最好中学附近的楼盘,看他相对周围的溢价率是多少,问问这些楼盘附近的中介,有多少人在等着排队想尽快买房子,以及房东们有多挑剔,他们想找全款买房的人,贷款的一边去。

记住,稀缺的不是房子,是地段。

所以,对于那些在二三线城市持有多套房子的人,如果租金回报率太低,如果只懂买房,要么那把房子换到一线城市,要么接受他的低租金回报率,要么好好学会理财,股票、基金的长期回报率,未来收益一定是高于买房的。

03

未来,若干年后楼市前景如何?

谈前景,有一个前提,就是一线、强二线城市、以及产业极其发达的个别城市群周围的城市。

其他城市不存在这个烦恼,除非极其稀缺的地段,才能有所增长,因为这几年,三四线城市的房价本来就有一些透支,还需要时间去消化。

一线、强二线城市房价增长,北京大学学者徐远,研究过一个基本的规律或房价公式,从长期来看:

房价增长率=经济增长率+通货膨胀率+城市化率

这个公式,既吻合发达国家过去几十年来的规律,也吻合中国大中型城市过去二十多年的增长规律。

他真正地回答了从长期来看,房价会涨多少的问题。

过去十多年,看多房价的人,也只是做了定性的分析,认为房价会随着经济的增长、城市化发展有所增长,但到底会涨到多少,没有一个定量的、相对靠谱的回答。

如果不能回答房价会涨多少的问题,会导致的一个最大的问题是:

永远都会有人说房价太高,会自我觉得房价太高而不敢买房。

而如果你认识到房价增长规律之后,因为一线、强二线城市的经济增长、城市化率还有较大的空间,至少还有10-20年的空间,相比发达国家的发达城市,也依然还有空间。

留言问具体城市房子值不值得买的小伙伴,可以动手查一下你所在城市过去5年的GDP增长率、常住人口数,基本就会有答案。

问具体地段的小伙伴,看看这个地段、版块的学校、产业、交通、公园、医院等配套情况,也基本会有答案。

买房相比买股票,是更容易的一件事,因为影响买房的因素也就这么一些,而影响短期股市涨跌的因素太多了,不只是具体的指标,还包括买卖双方的心理因素,预测第二天个股的涨跌,和投硬币差不多,预测长期个股、大市的涨跌也一样,影响因素千变万化,只能预测一个大概。

未来买房,能不能赚钱,也需要考虑更多的因素,买房已经是一个传统行业了,任何产业发展到最后,都只是个别人拿到高利润,绝大多数人赚不到钱,这也是产业发展的规律,也是赚钱要趁早的原因。

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